[부동산 청약] 힐스테이트 관악센트씨엘 (서울 관악구)

1. 힐스테이트 관악쎈트씨엘 청약 분석의 시작

힐스테이트 관악센트씨엘, 봉천 제4-1-2구역 재개발조합이 드디어 일반분양을 하고 공사가 시작한다는 소식에 입지, 가격, 상품 분석과 같은 부동산 청약에 대한 검토는 잠시 멈추었고, 이 험난한 재개발 사업이 결국 마침표를 향해 간다는 사실에 박수를 치게 되었다

 

재개발 사업 자체가 어렵고, 부동산 사업 진행이 어려운 환경이라 도전적인 상황을 이겨내기 힘들었을텐데 많은 참여자들의 노고가 진하게 느껴진다

 

일반분양 상품에 대한 검토 결과 또한 감동을 만들 수 있을지 아래와 같이 함께 분석을 시작해보기로 하자

 

2. 힐스테이트 관악쎈트씨엘 입지 분석

1) 광역 입지도

출처 : 분양안내 홈페이지

청약 물건이 위치한 봉천동은 주로 동작구 상도동, 관악구 신림동과 인접해있다

해당 사업지는 봉천동에 속하나 상도동과 경계지점에 위치하여 상도동 생활권을 함께 이용할 수 있다

 

현재 기준으로 대중교통이 불편하고 언덕에 위치하여 접근성이 굉장히 떨어지는 것은 부정할 수 없다

주요 일자리인 여의도(YBD), 강남(GBD) 지역으로 접근은 자동차로 25분 이내 거리이나 출퇴근 시간에는 2배의 시간이 걸릴 수도 있다

버스와 지하철을 환승해가며 대중교통으로 출근할 경우 40-50분 정도 거리이나 약간의 여유시간이 더 필요할 것 같다

 

물론 아주 강력한 호재가 하나 있다 바로 서부선 개통이다

아파트 바로 앞에 구암초교역이 생길 것으로 예상되고 있으나, 아직 서부선 착공도 못하였고 개통일정도 미정이다

그리고 2023년 9월 19일 열린 기획재정부 민간투자사업심의위원회에서 문턱을 넘지 못하고 다음 민투심을 기다려야 하는 상황이 되었다

 

당장은 불투명하더라도 서부선이 개통되기만 한다면 주요 일자리인 여의도로 직접 연결되는 장점이 있고, 주요 환승역인 서울대입구역(2호선), 장승배기역(7호선), 노량진역(9호선) 통한 강남 접근성도 매우 향상되는 이점이 있다

이는 아파트 가격에도 상당히 큰 영향을 줄 것이다 

 

아파트 주변으로 구암초, 구암중, 구암고가 있어 자녀가 학교 다니는 것은 무리가 없어 보인다

하지만 학원가가 밀집한 지역은 아닌 것은 유의할 필요가 있다

 

2) 주요 지하철역 접근성

서부역 개통이 없으면 현재로서는 대중교통 접근성이 아쉬운건 사실이다

숭실대입구역(7호선) 도보 14분, 봉천역(2호선) 도보 20분이며, 언덕에 위치한 점 감안시 굉장한 부담으로 느껴질 것이다

다행히 연두색으로 칠해진 도로를 따라서 관악01 버스가 순환하기 때문에 이를 잘 활용하면 좋겠으나 출퇴근시간에 사람이 굉장히 많을 것이며, 배차간격, 야간운행 여부 등을 확인할 필요가 있겠다

 

3) 지형지도

지형지도에서 보이는 바와 같이 국사봉 바로 옆에 위치하여 높은 지대에 있는 것이 확인된다

물론 이런 점이 무조건 단점으로만 작용하는 것은 아니다

덕분에 상도근린공원을 산책로로 이용 가능하고, 국사봉까지 오르는 코스를 통해 건강 관리에 도움이 될 수 있다

도심지에 위치하지만 상대적으로 조용한 주거환경을 누릴 수 있겠다

 

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3. 힐스테이트 관악쎈트씨엘 상품 분석

출처 : 분양안내 홈페이지

출처 : 분양안내 홈페이지

출처 : 분양안내 홈페이지

출처 : 분양안내 홈페이지

 

총 997세대 규모로 대단지 장점을 갖고 있으며, 층수나 동 배치도 적당한 것으로 보인다

1군 건설사인 현대건설이 시공하는 것도 아주 큰 장점이다

 

다만 재개발조합 사업이다 보니 일반 분양 물량이 많이 나오지는 않았다

 

총 997세대 중 일반 분양은 101세대이고, 주로 20~30평대로 이루어진 주택 타입 중 일반 분양은 아쉽게도 20평대로만 구성되어 있다

58타입 19세대, 59타입 82세대가 일반 분양 물량이다

 

커뮤니티 시설도 이정도면 최근 신축한 아파트들의 수준은 다 맞춰져 있다고 볼 수 있다

골프연습장, 헬스장, 독서실 등이 들어가있으며, 키즈플레이룸이 있는 것도 특징이다

출처 : 분양안내 홈페이지

 

4. 힐스테이트 관악쎈트씨엘 분양가 분석

타 입	일반분양 세대수	분양가격
58A	2	8.8억원
58B	17	8.8억원~9.0억원
59A	1	8.9억원
59B	43	8.7억원~9.1억원
59C	38	8.7억원~9.0억원

25평형 분양가격은 세대당 8억원 후반 정도이며, 평당가는 3천만원 중후반 수준으로 보면 되겠다

이 가격이 수용 가능한 수준인지 주변 아파트 시세와 비교하기로 한다

본 건	1	2	3	4	5	6
힐스테이트 관악센트씨엘	벽산블루밍 1차	벽산타운 2차	관악드림타운	상도 롯데캐슬비엔	힐스테이트상도 프레스티지	힐스테이트상도 센트럴파크
2025.2월	2005.7월	2003.6월	2003.9월	2010.12월	2013.8월	2012.9월
997세대	2,105세대	203세대	3,544세대	141세대	882세대	1,559세대
현대건설	벽산건설	벽산건설	동아건설산업	롯데건설	현대엔지니어링	현대엔지니어링
8.7~9.1억원 (분양가)	6.8~7.5억원 (네이버호가)	6.2~7.0억원 (네이버호가)	7.0~8.0억원 (네이버호가)	8.5~11억원 (네이버호가)	12억원 (최근 거래가)	12~12.5억원 (네이버호가)

20평대 기준으로 주변 아파트와 시세를 비교하였다

 

본 건 아파트와 바로 인접한 관악구 봉천동 1~3번 아파트는 이미 연식이 20년 이상되었으며, 대중교통 접근성과 지형적 약점 때문에 8억원을 넘지 못하고 있다

 

반면 숭실대입구역 쪽에 위치한 5~6번 아파트는 비교적 신축인 편이고 입지적으로 양호한 편, 대중교통 접근성, 2개 단지가 인접하여 큰 단지를 형성한 점 등이 장점으로 12억원 이상의 가격으로 거래를 기다리고 있다

 

본 건 아파트에 대한 나의 결론은 아주 싸거나 아주 비싸지도 않은 적당한 가격이라고 생각한다

다만, 앞으로 신축 아파트 분양가는 점점 더 올라갈 것이 예상되고, 신축에 대한 수요 대비 공급이 극히 적기 때문에 무주택자 이거나 신축을 원하는 1주택자는 도전해볼만 하다

 

은퇴한 가족이 조용하고 여유있게 그리고 서울 내에서 적당한 가격으로 지내기에 나쁘지 않을 것 같다

 

청약 당첨 되더라도 입주까지 1년반 정도밖에 남지 않았기 때문에 잔금을 치룰 수 있는 준비가 필요할 것으로 보인다

 

5. 그 외 기타 정보

출처 : 분양안내 홈페이지

출처 : 분양안내 홈페이지

[청약홈 홈페이지]

https://www.applyhome.co.kr/co/coa/selectMainView.do

 

6. 참고하기

같은 날 청약 진행하는 보문 센트럴 아이파크 관련 글도 참고하면 좋겠다

[부동산 청약] 힐스테이트 관악센트씨엘 (서울 관악구)